Една от най-големите
инвестиции в живота на човек си остава жилището. Ако не сте от хората, които
разчитат на печалба от Националната лотария, за да устроят живота си, то
статията е точно за Вас!
В целия процес по избор
и покупка на имот има много неизвестни за повечето хора. Моята препоръка е да
се доверите на специалисти – брокери, които да Ви консултират относно имота
(строителство, квадратура, право на ползване, редовни документи и т.н.). В
случай, че искате да финансирате покупката на Вашия бъдещ дом с кредит, то
оставете нещата в ръцете на банкер.
В следващите редове ще
Ви насоча към основните моменти при покупката на жилище с кредит, като особено
внимание ще отделя на кредитния процес и финализирането на сделката. Ето ги и
етапите, набелязани от мен:
1. Внимателно
проучване – Отделете достатъчно време, за да изберете Вашия мечтан дом и ...
банка. Вземайки това решение, въоръжете се с търпение. Предстои Ви проучване на
банки, условия по кредити, консултации с адвокат и брокери. Настройте се
позитивно и мислете за крайния резултат.
2. Разполагам
ли с достатъчно финансови средства? – Най-важният въпрос! Има един израз, който
е особено актуален тук: Всеки се простира според възможностите си! Моят съвет е
да се насочите към имот,
чиято цена отговаря на финансовите Ви възможности. Защо? Защото би било трудно
и почти невъзможно да погасявате кредит (скъп дом), ако нямате достатъчно приходи, за да плащате
месечните вноски. Това важи и ако планирате да купите жилище със спестявания –
не влагайте всички свои спестявания, предвидете сума за ремонт (ако се налага),
както и за купуване на мебели, техника и т.н.
3. Съществуват
ли наистина изгодни условия и за какво да внимавате?
– Уточнявам, че всеки има
различна представа за понятието „изгодни условия” – за едни това е ниска лихва,
за друг ниски такси, за трети кратък или дълъг срок. Положителният
ефект от наличието на много банки в страната, е конкуренцията. Факт е, че всяка банка се стреми да
привлече повече клиенти, предлагайки им атрактивни лихви, бонус програми и още
много екстри. Както Ви посъветвах и в статията „9 важни неща, които трябва да
знаем за кредитите“, първо се обърнете към обслужващата Ви банка – където
получавате заплатата си, имате депозит, кредитна карта или потребителски
кредит. Там имате история
и сте добре познат клиент. Но съветвам да проучите поне още 3 банки, за да можете
да сравните техните предложения и да изберете най-доброто за Вас. На какво да
обърнете внимание:
● Процент на финансиране – Това е размерът, който банката ще
отпусне за закупуване на имота. На пазара има институции, които разрешават доста висок процент, което
означава по-голям кредит и по-ниско участие със собствени средства. Ако искате по-голяма сума, насочете се към тази банка, която предлага по-висок процент на финансиране.
● Лихвен процент и ГПР (годишен процент на разходите) – Водещ фактор при избора на финансираща
банка си остава размера на лихвения процент. Колкото по-нисък, толкова по-добре
за клиента. Запомнете, че трябва да обърнете внимание и на всички такси и
комисиони, освен на лихвата. Поискайте примерен погасителен план от банкера, на
който ще се доверите, където са упоменати всички разходи по кредита – месечната
вноска, застрахователна премия, такса за администриране на кредита, както и
комисион за управление. Така ще сравните най-адекватно предложените Ви условия.
● Вид на вноските – Обикновено клиентът има право да избере
какви да са вноските по кредита – равни месечни вноски (анюитетни) или намаляващи. Намаляващите са по-изгодни, защото
вноската по главницата е фиксирана, а тази по лихвата намалява. Те обаче
изискват доказване на по-висока платежоспособност, понеже в началото на кредита
са доста високи. По-предпочитания вид вноски са анюитетните – те са постоянни и
така може лесно да планирате месечните си разходи.
● Валута на кредита – Алтернативите са две – лева (BGN)
или евро (EUR). Моят съвет, както и на много други финансисти, е да
изберете тази валута, в която получавате месечното си възнаграждение.
● Застраховки „Живот“ и „Имущество“ - Задължителни! Банките предлагат застраховките
на определен застраховател, като месечните премии се добавят към месечното
вноска. Възможно е обаче да представите и полици с покритие на изискуемите
рискове в полза на банката, които са от друга застрахователна компания.
Приемлив е и този вариант.
● Допълнително финансиране – В зависимост от доказаните Ви
месечни доходи можете да ползвате и допълнително финансиране от банката, в
която кандидатствате за ипотечен кредит. Например: потребителски кредит за
ремонт и обзавеждане, кредитна карта, както и овърдрафт.
4. На
помощ идва ипотечният кредит – Решението е взето – ще ползвате кредитиране! Какво
следва оттук нататък:
● Посетете
банката, която сте избрали и поискайте да Ви бъде издаден ипотечен сертификат, дори и да има такса за това.
В него се посочва максималната сума на кредита, който може да бъде одобрен,
спрямо Вашите доходи. Той ще Ви помогне по два начина: ще даде сигурност, че
шансовете Ви за потвърждение на кредита са големи, ще Ви ориентира в ценовия диапазон на бъдещия имот;
● Вече
сте избрали своя мечтан дом – на минути от метростанцията, близо до детската
градина, на метри от столичен мол. Свързали сте се с брокер, който Ви среща със
собствениците и съдейства за изясняване на подробностите.
● Потърсете
фирма, която да изготви пазарната оценка на имота. Обикновено банките
разполагат със списък от лицензирани оценители, които са в помощ на клиента.
● Коментирайте
размера на кредита с Вашия банкер – Вече разполагате с оценката. Тя всъщност е
водеща в определяне размера на финансиране. Например: ако апартамента е оценен
на 100 хил.лв., то банка Х може да Ви даде 85 хил.лв. (85% финансиране).
Останалата част е Вашето участие в сделката. Обикновено процентът на
финансиране е 80-85% за монолитно строителство (някои банки предлагат и 90%), а
при панелните жилища -70-75%.
● Самоучастие – това са останалите 15% от цената на имота.
Тази част осигурявате Вие. Добре е да разполагате със спестявания или да имате
друга алтернатива. Много банки предлагат допълнително финансиране ако месечният Ви доход позволява.
● Разглеждане документите на имота – Практика на
финансовите институции е внимателно да проверят и анализират документите на
имота, който ще купите с ипотечен кредит. Изискват се скици от кадастър,
нотариален акт, данъчна оценка и още документи в зависимост от случая. При този
вид кредитиране няма стандартен случай, всичко се разглежда индивидуално.
● Сключване
на предварителен договор с продавача – След като юристите на банката са установили, че цялата документация относно
бъдещия Ви дом е ОК, е време за сключване на предварителен договор с продавача.
В
този договор се уточняват задълженията и правата на продавача и купувача. Тук
се упоменава за каква цена ще
се продаде имота, какъв аванс е платен от купувача,
както и в какъв срок ще се доплати имота. Плащането се извършва по банков път.
● Усвояване на кредита и среща при нотариус – Средствата се
изпращат към продавача, сделката при нотариус е минала, издаден е нотариален
акт за покупко-продажбата. Честито! Вече сте горд собственик на нов дом и нов
ипотечен кредит. Приемете,
че банката е
Ваш партньор и крайната цел –
да имате свой дом, е постигната!
Ако статията
Ви е харесала и смятате, че може да бъде полезна за Ваши приятели и колеги, споделете я!
На разположение съм за коментари и въпроси!
Ваша Саша!
Коментари
Публикуване на коментар